No momento em que compramos um imóvel, várias dúvidas se misturam ao prazer e à sensação de ter um sonho realizado. Não sem motivo: há muito a ser observado para que saia tudo de acordo com a lei e, no futuro, você não tenha problemas. Um desses questionamentos diz respeito à escritura de imóveis.

Afinal, você sabe o que é esse documento? Qual é a sua importância e o que o diferencia do registro? Essas questões podem ser determinantes para que você faça uma negociação segura e confiável.

Em Florianópolis, por exemplo, há muitos imóveis irregulares, que são de posse. Isso impede que bancos como a Caixa Econômica Federal ou Itaú, por exemplo, liberem o financiamento para a sua compra.

Tendo isso em mente, elaboramos este artigo para ajudar você a entender melhor a regularização dos imóveis por meio da escritura e do registro da matrícula. Responderemos às principais questões ligadas ao assunto, então, confira e não se confunda ao mudar de casa!

Quais são as diferenças entre escritura e registro de matrícula?

Ao contrário do que muitos podem pensar, a escritura de compra e venda não é o documento mais importante do imóvel. Ela não é essencial, por exemplo, para que seja feita a negociação.

O documento é feito no cartório ou no tabelionato. Nele, é declarado o desejo dos vendedores e compradores de assumir o compromisso de compra e venda. Para isso, o tabelião registra na escritura todas as informações importantes sobre as condições em que será feita a negociação. Precisam constar, por exemplo:

• dados sobre a venda da casa;
• formas de pagamento;
• preço total do imóvel;
• data em que serão entregues as chaves etc.

A função, portanto, do documento é formalizar a compra e venda — criando o título de registro — e as obrigações que as partes envolvidas têm em relação a essa negociação. Ter essa escritura em mãos, no entanto, não significa que o bem já foi transferido para o nome do comprador.

Isso é feito por meio do registro da escritura na matrícula do imóvel, elaborado pelo cartório de registro de imóveis, que tornará esse registro público. É lá que estão arquivados todos os históricos dos imóveis da região onde ele se situa.

O registro funciona, basicamente, como um dossiê sobre o imóvel. Nele estão todas as informações ligadas ao bem, como:

• informações da origem da matrícula;
• descrição do imóvel, com medidas do terreno, área construída, área privativa e comum, variando conforme o tipo de imóvel;
• dados históricos do imóvel (por exemplo: antigos proprietários ou até alterações no nome da rua);
• nome do primeiro proprietário;
• situação (se foi vendido ou não);
• número de cadastro na prefeitura local;
• existência ou não de impedimentos financeiros (como penhora ou hipoteca) etc.

Dessa forma, o comprador só será promovido a proprietário depois que tiver feito o registro da matrícula.

Como registrar o imóvel?

Após fazer a escritura, é hora de reunir toda a documentação necessária, para que seja levada ao cartório de registro de imóveis, e, enfim, transferir a titularidade do bem. Confira, a seguir, quais são os documentos exigidos em cada situação.

Para imóveis urbanos

• documento de matrícula atualizado (no máximo, há 30 dias);
• certidão negativa atualizada de ônus;
• certidão negativa atualizada de ações;
• documento de cadastro do imóvel na prefeitura, contendo valor venal e certidão negativa de débitos dos tributos municipais, como IPTU.

Para imóveis rurais

• documento de matrícula atualizado (no máximo, há 30 dias);
• certidão negativa atualizada de ônus;
• certidão negativa atualizada de ações;
• CCIR (Certificado de Imóvel Rural);
• certidão negativa de débitos do ITR (Imposto Territorial Rural).

Para os vendedores, se for pessoa física

Vendedores e compradores também têm uma série de documentos que devem ser apresentados no ato do registro, e essa relação varia de acordo com alguns fatores.

Solteiros:

• documento de identidade e CPF;
• certidão de nascimento atualizada;
• endereço completo e profissão;
• RG e CPF do companheiro (a), caso esteja em união estável.

Casados:

• documento de identidade e CPF;
• certidão de casamento atualizada;
• endereço completo e profissão;
• pacto antenupcial registrado.

Divorciados ou viúvos:

• documento de identidade e CPF;
• certidão de casamento averbada com a mudança do estado civil;
• endereço completo e profissão;
• RG e CPF do companheiro (a), caso esteja em união estável.

Quando o vendedor for pessoa jurídica

• contrato social consolidado e atualizado;
• inscrição no CNPJ;
• RG e CPF dos sócios, endereço e profissão de todos;
• certidão da Junta Comercial atualizada;
• certidões negativas de tributos e de contribuições previdenciárias.

Os compradores também precisam reunir a documentação atualizada, de acordo com a sua situação. Se for pessoa física ou jurídica, valem os mesmos documentos relacionados acima para os vendedores.

Quanto é pago para fazer o registro da matrícula?

Os preços da transação variam conforme a cidade do imóvel que está sendo negociado. Normalmente, é cobrado um percentual sobre o valor venal do bem, que pode variar entre 2% e 3%.

Aqui, vale lembrar: valor venal é o preço que o governo estima para os imóveis e utiliza para o cálculo dos impostos incidentes sobre eles. Ele deve estar de acordo com a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, e pode ser conferido no Registro de Imóveis.

Muitas pessoas acabam não considerando esse valor quando fazem o planejamento financeiro da compra de um imóvel — um erro que pode prejudicar bastante o seu orçamento.

O ideal é procurar a prefeitura do seu município para tirar todas as dúvidas sobre os valores que serão cobrados durante a transação. Também é lá que você poderá obter informações sobre a possibilidade de desconto no caso da compra do primeiro imóvel — se for financiado, por exemplo, pelo programa Minha Casa, Minha Vida.

Qual é a periodicidade do pagamento da escritura?

A escritura de imóveis é cobrada apenas uma vez, no momento em que é feita a transferência da propriedade. Após isso, você terá que arcar somente com o pagamento de tributos, como o IPTU.

É possível ter uma cópia da escritura?

O Cartório de Registro de Imóveis deve, de acordo com a legislação, fornecer a segunda via dos documentos referentes ao bem. Para isso, basta fazer a solicitação e pagar a taxa correspondente, cujo valor difere em cada lugar.

Enfim, podemos ver que a escritura de imóveis e o registro da matrícula são fundamentais para se ter a garantia de que a titularidade do bem comprado será mesmo sua.

Como dissemos, a maioria dos terrenos em Florianópolis é de posse — ou seja, não tem os documentos necessários, precisando passar por um processo burocrático junto à prefeitura para a sua regularização. Por isso a importância de procurar construtoras que deem essa garantia aos seus compradores!

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